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Droit immobilier
Immobilier
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La copropriété
La copropriété des immeubles est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Le syndic
Le syndic est obligatoire ; il gère et représente la copropriété.
Il est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (et non pas seulement à la majorité des copropriétaires présents).
Dans le cas où cette majorité ne peut être réunie, mais si la proposition a recueilli au moins le tiers des voix, il peut être procédé immédiatement à un deuxième vote à la majorité réduite des présents ou représentés.
Si la copropriété est dépourvue de syndic, faute d'une nomination régulière par exemple , le Tribunal peut être saisi afin d'en désigner un ou, selon les cas (ainsi la démission du syndic), nommer un administrateur provisoire.
Contestation d'assemblée générale
Lorsqu'un copropriétaire conteste les décisions d'une assemblée générale, il doit saisir le Tribunal de grande instance dans un délai strict de deux mois suivant la notification de l'assemblée générale.
Le syndic est assigné "ès qualité" de représentant de la copropriété.
Vote : conditions de majorité
En principe, les décisions de l'assemblée générale sont prises par la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Dans certains cas, les décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires (et non pas seulement de ceux qui sont présents) : par exemple autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes, installation d'une antenne collective ou de compteurs d'eau froide divisionnaires,
ou à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix : ainsi des actes d'acquisition immobilière.
Participation aux charges
La participation aux charges est en principe proportionnelle à la quote part due par chacun dans la copropriété.
Il existe néanmoins une distinction quant à la nature de ces charges :
- les parties communes et leurs frais de conservation, d'entretien, et d'administration : chacun doit participer.
- les services collectifs et éléments d'équipement commun (par exemple ascenseurs , chauffage, antenne de télévision) : la participation est alors limitée en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
La distinction n'est pas toujours aisée ; en cas de litige, se sont alors les tribunaux qui fournissent la solution.
Ainsi par exemple un escalier est-il une partie commune et les frais afférents à son entretien sont une charge à laquelle chacun devra participer (réfection des marches, peinture, nettoyage ...), même les copropriétaires qui ne l'empruntent pas (par exemple parce qu'ils se trouvent dans un autre bâtiment).
En revanche, le remplacement du tapis d'escalier sera à la charge exclusive des copropriétaires qui en ont l'utilité car il s'agit d'un élément d'équipement commun : le même copropriétaire habitant le bâtiment sur rue pourra prétendre ne pas participer au remplacement du tapis de l'escalier du bâtiment en fond de cour.
De même, l'ascenseur ne présente aucune utilité pour le propriétaire d'un lot situé au rez-de-chaussée.
Parmi les charges communes, il peut encore exister une distinction : celle des charges communes spéciales.
Il s'agit des situations dans lesquelles la copropriété comporte plusieurs bâtiments.
Il peut alors exister des charges générales à toute la copropriété et des charges communes particulières propres à chaque bâtiment.
Dérogeant à la règle générale selon laquelle chaque copropriétaire est tenu de participer à l'ensemble des charges communes à hauteur de sa quote-part dans toute la copropriété, les copropriétaires dans un bâtiment participent seuls à hauteur de leur quote-part relatives dans ce bâtiment.
Il s'agit là de parties communes spéciales, ou particulières. Seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote.
Les parties communes spéciales doivent être définies par le règlement de copropriété ou résulter de la création d'un syndicat secondaire.
Les baux d'habitation
Les contrats de location de logements sont soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui laisse très peu de place à la liberté contractuelle.
La durée minimum des baux est de 3 ans lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale ( société ).
La caution
Ce terme a une signification juridique bien précise, définie par l'article 2011 du Code civil, et ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie (les deux mois de loyers payés en garantie des éventuels dégâts) dont il a " usurpé " la signification dans le langage courant.
Le cautionnement est l'acte par lequel une personne (la caution) s'engage à payer la dette d'un autre (en l'occurrence le loyer du locataire) si celui ci ne le fait pas.
Cet acte est grave de conséquences, ce que ne réalise pas toujours la caution qui s'engage parfois à la légère : quand le locataire ne règle plus ses loyers, elle se trouve assignée devant le Tribunal et condamnée à payer la dette de loyer due au propriétaire.
Le cautionnement est très réglementé : certaines dispositions doivent être reproduites de manière manuscrite dans leur intégralité ; à défaut le cautionnement serait nul.
Fin du bail
Il est mis fin au bail par l'envoi d'un acte appelé congé, qui doit respecter un préavis.
Congé donné par le locataire
Celui ci peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas (mutation, perte d'emploi...)
Congé donné par le bailleur
Le délai est de 6 mois au moins avant la date d'échéance du bail ; le congé doit impérativement être motivé : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux.
Le congé doit être rédigé avec une grande rigueur, en veillant à respecter la Loi (et les précisions apportées par les tribunaux) : à défaut, il sera jugé nul et le bail sera reconduit.
Si le congé est motivé par la volonté de vendre, le locataire dispose d'un droit de priorité pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
L'expulsion
Celle-ci est en général poursuivie pour défaut de paiement des loyers ; la procédure est longue et, là encore, très encadrée.
Les contrats contiennent en général une " clause résolutoire " qui prévoit que, à défaut de paiement, le bail sera résilié.
Il est tout d'abord fait au locataire commandement de payer par acte d'huissier de justice ; ce commandement vise la clause résolutoire.
À défaut de paiement dans un délai de deux mois, le bail se trouve résilié.
Le propriétaire délivre alors assignation en paiement de loyers et expulsion, devant le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.
L'assignation doit être délivrée pour une audience prévue au moins deux mois après la date de délivrance, et cet acte doit être notifié au préfet.
À l'audience, le Tribunal constatera l'acquisition de la clause résolutoire et prononcera l'expulsion du débiteur, qui se trouve depuis l'expiration du délai du commandement, "sans droit ni titre" : le bail étant résilié, il n'a plus le droit de se maintenir dans les lieux ; il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, jusqu'à son départ effectif.
Les expulsions ne peuvent être engagées entre le 1er novembre et le 15 mars.
Lors d'une audience, j'ai assisté à la réclamation d'un bailleur qui se présentait, seul, devant le Tribunal, pour demander l'expulsion de son locataire.
Il avait saisi le tribunal par "déclaration au greffe" ; ce mode de saisine ne répond pas aux obligations prescrites par la Loi (commandement, assignation, notification au préfet).
La présidente lui a obligeamment et fort sagement conseillé de consulter un avocat, qui n'aurait pu commettre une telle erreur.
Peut-être ce plaideur naïf pensait-il pouvoir se débrouiller seul et faire l'économie d'honoraires ; il aura cependant perdu de nombreux mois (et en conséquence des revenus locatifs) avant de pouvoir récupérer son bien et le donner à nouveau en location ; au bout du compte, il n'aura rien économisé du tout ...