Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier aux enchères, au palais de justice, voici quelques informations dont vous devez avoir connaissance :
- Renseignez-vous précisément sur le bien en allant consulter le cahier des conditions de vente au greffe des saisies immobilières : en particulier le procès-verbal descriptif des lieux parhuissier, les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité….)
Visitez le bien : une date est précisée sur l’affiche annonçant la vente
- L’assistance d’un avocat est obligatoire : il est seul habilité à porter des enchères pour votre compte.
Sur l’affiche sont précisés les montants des deux chèques de banque que vous devez confier à votre avocat avant l’audience :
Un chèque à l’ordre de la CARPA
Un chèque à l’ordre du bâtonnier séquestre
Il faut souvent quelques jours à votre banque pour vous éditer ces chèques ; pensez à vous y prendre à l’avance.
Ces chèques sont une garantie, et non des frais en sus des enchères : ils viendront s’imputer sur le prix et les frais annexes.
Si vous ne l’emportez pas, ces chèques vous seront restitués
- Les frais annexes.
Évaluez les frais avec le plus d’exactitude possible, en amont de la procédure ; c’est ainsi que vous déterminerez le prix maximum que vous êtes prêt à payer.
Tel un joueur de casino imprudent, il faut éviter de se laisser porter à l’audience par l’ambiance des enchères, et perdre de vue quelle sera la facture finale …au risque de payer plus que le prix du marché !
Garder la tête froide, déterminer exactement le budget total afin, par une remontée des frais en cascade, afin de déterminer très exactement le montant maximal de l’enchère que l’on souhaite porter :
- Les honoraires d’avocat, pour porter les enchères et effectuer les formalités subséquentes si vous l’emportez.
Ces honoraires sont libres : mettez vous d’accord avec votre avocat
- Les frais taxés : il s’agit des différents frais d’huissier, de formalités, de publicité, exposés par le créancier pour parvenir à la vente.
Leur montant n’est pas négligeable (comptez un minimum de 5000 €, mais souvent davantage).
La liste de ces frais avec les justificatifs sont présentés peu de temps avant la date et sont alors validés par le Tribunal.
Leur montant est annoncé au début de la vente et se rajoute au prix que vous devrez payer.
Votre avocat pourra vous les indiquer en se renseignant auprès de l’avocat poursuivant quelques jours avant la vente.
- Les frais de mutation à la publicité foncière.
Le jugement est publié à la publicité foncière et constitue le titre de propriété de l’adjudicataire : on ne passe pas chez le notaire comme dans une vente amiable traditionnelle.
Ces frais s’élèvent à environ 6,5 % du prix d’adjudication (à affiner selon les départements).
- Les émoluments : il s’agit de la rémunération réglementaire des avocats, établie selon un barème précis.
Trois quarts de ces frais sont destinés à l’avocat poursuivant, un quart à l’avocat adjudicataire.
Pour un prix d’adjudication supérieure à 60 000 €, ils s’élèvent à 2.010, 92 € plus 1,526 % hors TVA du prix d’adjudication au-delà de 60.000 €.
Par exemple, pour une adjudication de 200.000 €, les émoluments seront de 2010,92 + ((200.000-60.000) x 1,526 % x 1,20 (TVA) ) = 4.574, 60 €.
