Lorsqu’un client nous confie la vente de son bien, nous commençons par l’évaluer.
Notre avis de valeur est toujours argumenté, basé sur des éléments matériels objectifs.
Il prend en compte l’état du marché immobilier, l’environnement, le potentiel (division, agrandissement…) pour déterminer à quel prix le bien est le plus susceptible de se vendre.
Le » piège » est bien souvent, pour le vendeur, d’être tenté de surévaluer sa propriété ; c’est un défaut bien humain que de souhaiter en obtenir le prix le plus élevé possible…
Toutefois, si l’offre de vente est faite à un prix trop supérieur à l’état du marché, le risque est de ne trouver aucun acquéreur : il n’y aura même pas d’appel, et pas de visite.
En attendant, les frais s’accumulent : impôt foncier, charges de copropriété, d’entretien…
Pour déterminer une valeur la plus réaliste possible, nous croisons plusieurs méthodes :
Méthode par comparaison.
Nous consultons les bases de données professionnelles (notaires, impôts), pour relever les prix des ventes comparables à proximité ayant eu lieu dans une période récente.
Ces données sont à pondérer compte tenu des particularités du bien, qu’elles le valorisent ou le déprécient : surface, confort, état général (travaux à effectuer, ou pas), prestations (garage, piscine…), etc.
Méthode par l’évolution des prix.
En consultant les bases de données pertinentes, à partir de la date et du prix d’acquisition, nous appliquons l’évolution de l’indice pour obtenir un prix au jour de l’estimation.
Méthode par le rendement.
Cette méthode intéresse plus particulièrement les investisseurs, qui achètent un bien pour le louer.
Leur souci principal sera la rentabilité.
Celle-ci dépend notamment de la qualité de l’emplacement, du risque accepté : on ne peut attendre d’un bien situé à Paris, dont la valeur « pierre » a toutes les chances de s’apprécier, une rentabilité aussi élevée qu’un bien situé dans une ville moyenne de province peu attractive.
Ainsi, pour un deux-pièces dont l’investisseur souhaitera une rentabilité locative brute de 8 %, le loyer mensuel étant de 600 €, sa valeur peut se calculer ainsi :
Loyer annuel : 600 × 12 = 7 200.
Soit pour une rentabilité exigée de 8 % : 7200/0,08 = 90 000 €.
Une fois ces éléments étudiés, et compte tenu des particularités du bien, nous retenons une fourchette de valeurs, à partir de laquelle un prix de mise en vente sera déterminé.
Quelques exemples de nos estimations :
Maison
Immeuble de rapport pour investisseur
Appartement en copropriété
En concertation avec notre client, il faut ensuite fixer le prix de vente.
Celui-ci devra être proposé à une valeur légèrement supérieure, afin de permettre une certaine souplesse et pouvoir discuter d’éventuelles contre propositions.
